내 땅인데도 사용료를 못 받는 상황이 실제로 있을까요?
처음 상담을 진행할 때 의뢰인께서 가장 이해하기 어려워했던 지점도 바로 이 부분이었어요.
소유권이 있다면 당연히 사용에 대한 대가를 받을 수 있을 것 같지만,
법에서는 예외적으로 ‘배타적 사용수익권 포기’라는 개념을 인정하고 있어요.
오늘은 제가 직접 맡았던 사건을 통해 이 배타적 사용수익권 포기가 실제로 어떻게 문제 되는지,
그리고 어떻게 풀어나갔는지를 차근차근 말씀드려 볼게요.
#1
우선 배타적 사용수익권 포기라는 개념부터 짚고 넘어가야겠죠.
일반적으로 토지 소유자는 그 토지를 사용하거나 타인에게 사용하게 하고 그 대가를 받을 권리가 있어요.
그런데 토지를 도로나 통행로처럼 불특정 다수가 사용하는 형태로 제공해 온 경우에는 이야기가 달라집니다.
오랜 기간 그러한 상태가 유지되고,
여러 사정을 종합했을 때 소유자가 사실상 독점적인 사용·수익을 포기했다고 평가되면,
이후에는 사용료를 청구하기 어려워질 수 있는데요.
이게 바로 배타적 사용수익권 포기 법리입니다.
특히 대법원은
토지가 공중의 이용에 제공된 경위, 이용 기간, 토지의 형태와 위치, 주변 토지와의 관계 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다고 보고 있어요.
예를 들어 택지 개발 과정에서 자연스럽게 형성된 도로나,
애초에 도로 용도로만 쓰일 수밖에 없는 형태의 토지라면 배타적 사용수익권 포기가 인정될 가능성이 높아요.
더 나아가 이러한 상태는 단순히 최초 소유자에게만 적용되는 것이 아니라,
매매나 경매로 토지를 취득한 사람에게도 그대로 승계되는 경우가 많아요.
#2
제가 맡았던 사건도 바로 이 지점에서 출발했어요.
의뢰인은 경매를 통해 토지를 취득했는데, 문제는 그 토지 일부가 사실상 도로처럼 사용되고 있었다는 점이었어요.
인접 토지의 소유자가 이 도로를 이용하지 않으면 출입 자체가 불가능한 구조였고,
자연스럽게 해당 도로를 계속 사용하고 있었죠.
의뢰인은 정당한 권리 행사로서 사용료를 받고자 했고,
소송 전 협의도 시도했지만 상대방이 이를 거절했어요.
오히려 이전 소유자로부터 사용 승낙을 받았다는 점을 내세우며 배타적 사용수익권 포기를 주장했죠.
이 사건에서 가장 고민이 되었던 부분도 바로 이 배타적 사용수익권 포기가 실제로 인정될 가능성이었어요.
토지의 이용 형태만 보면 도로로 제공된 측면이 있었기 때문에,
자칫하면 의뢰인은 사용료를 전혀 받지 못할 수도 있는 상황이었거든요.
저 역시 여러 판례를 다시 검토하면서 쉽지 않은 사건이라고 느꼈습니다.
#3
그런데 기록을 다시 하나하나 들여다보면서 중요한 단서를 발견하게 되었는데요.
문제의 토지는 단독 소유가 아니라 공유 상태였고,
도로 사용 승낙 역시 현재의 공유자가 아닌 과거의 공유자로부터 받았던 것이었죠.
즉, 그 승낙 자체의 효력에 의문을 제기할 여지가 있었던 것예요.
여기에 더해 해당 도로를 이용하는 사람이 불특정 다수가 아니라 사실상 두 명에 불과하다는 점도 확인되었고요.
이 부분은 ‘공중의 이용에 제공된 토지’라고 보기 어렵다는 중요한 근거가 되어 주었어요.
이 두 가지 포인트를 중심으로 사건을 다시 정리했고,
상대방에게도 설득력 있게 전달했습니다.
결국 상대방도 일정 부분 리스크를 인정하면서 조정 절차에 적극적으로 응하게 되었고, 사건은 임의조정으로 마무리되었습니다.
의뢰인은 과거 사용료뿐 아니라 앞으로의 사용료도 지급받는 조건으로 합의를 이루었고요.
#4
이 사건을 통해 다시 한 번 느낀 점이 있어요.
배타적 사용수익권 포기는 단순히 토지가 도로처럼 보인다는 이유만으로 쉽게 인정되는 개념이 아니라는 점이에요.
결국은 구체적인 사실관계, 이용 형태, 권리 취득 경위 등을 얼마나 치밀하게 살펴보느냐에 따라 결론이 달라질 수 있는 거죠.
그리고 무엇보다 중요한 것은,
처음에 불리해 보이는 사건이라도 끝까지 기록을 들여다보면 예상치 못한 실마리가 발견되기도 한다는 점이었어요.
혹시 비슷한 상황으로 고민하고 계시다면,
배타적 사용수익권 포기라는 단어만 보고 단정적으로 판단하기보다는 구체적인 사정을 하나씩 점검해 보시는 것이 좋을 것 같아요.
제가 맡았던 사건에서 보셨다시피,
생각보다 충분히 다른 결론에 도달할 수 있는 여지가 남아 있는 경우도 많으니까요.
